房产拍卖是指拍卖公司接受银行.司法机构等单位或社会个人的委托，将房地产销售信息公布给社会，通过竞拍者的竞拍方式，使房地产所有权发生转移。也有一定的流程在进行房产评估，那么到底房产拍卖的流程是怎样的？

一、房屋拍卖的程序。

(一)在拍卖之前，扣押房屋。

㈡拍卖之前对房屋进行评估。

(三)首次拍卖(应于拍卖十五日前宣布)

1.出价人应当在拍卖前向人民法院缴纳。参加竞买的申请人可以不用缴纳保证金。押金金额，由人民法院确定，但不能低于评估价或市场价格的5%。

2.人民法院应当在拍卖五日前通知当事人和知情人士.优先购买权人于拍卖当日到场。

3.拍卖时无人出价或者竞买人的最高应价低于保留价，现场的申请执行人或者其他执行申请或者同意按该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

㈣第二次拍卖。

拍卖会中无人竞拍或者竞买人的最高应价低于保留价的，应当在60天内重新拍卖。

（五）第三次拍卖。

对仍处于流拍状态的第二次房地产或其他财产权利，应在六十日内进行第三次拍卖。

（六）变卖

三次拍卖流拍且申请执行人或其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，人民法院应当在第三次拍卖结束后七日内作出变卖公告。如在公告之日起六十日内未有买受人愿意以第三次拍卖的保留价购得该财产，而申请执行人.其他执行债权人仍未表示接受该财产抵债，扣押.冻结，除非可以对该财产采取其他强制执行措施，否则，财产应被取消。

㈡所有权的转让。

房产拍卖成交或者抵债后，不动产的转移应当在拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承付人时起转移。一般需要法院出具裁定书等，到房屋所在地的交易中心去办理。

保有价，是卖方在委托拍卖时所提出的拍卖最高应价不能使之停止拍卖的价格，是卖方维护自身利益的一种保证。拍卖权保留价是指拍卖标的按拍卖价格所达到的最低价格基准。保留价应由司法拍卖确定。人民法院根据评估价确定的拍卖保留价；未进行评估的，参照市场价格确定；应当咨询有关当事人。法院规定的保留价，在首次拍卖时，不得低于其市场价格的百分之八十；如有流拍，可在再次拍卖时，适当降低保留价，但每减价幅度不得超过前一次保留价的20%。

二.购买拍卖房屋的风险有哪些。

(一)房屋原所有人的身份背景。

众所周知，司法拍卖房屋基本上是因不能履行到期，被债权人起诉，查封房产，最后被拍卖，目前多数是因为投资失败。财务链断裂或沾染走失所致，假如房主是照章办事，投资失败，人品可靠也不错，但原房主因放高炮或黑社会背景临时跑路，然后你通过法庭照了照他的房子，如果碰上不讲道理的无赖，以后再回到你家来找你。算账，那你就麻烦了。一般来说，法院不会清楚地告知您原业主的身份背景，以及强制拍卖房屋的具体原因，并且法庭也不会24小时守候在您家中，那么，遇到这类无赖的人，实在是鸡犬不宁。

㈡户口问题。

房子虽为你拍照，但原业主的户口不能迁出。

㈢长期租赁存在法律风险。

按照等法律规定，如果租赁权在前.按揭之后，本应继续有效。但是一些恶意逃债的人，会把租约签得很长，甚至10年.20年。那你们要是拍卖了这份附带租赁合同的房子，以后因承租人的存在，自己还是无法搬进的。而且，有些一开始就说没有租赁权，等你拍卖后，突然又冒出一份租约或者突然有人住在里面而不愿腾出来，那么你就麻烦了。

(四)补缴有关税费的风险。

营业税房屋契税当然是要买受人缴纳的，还有就是水电费等物业费等费用如果拖欠了很长一段时间也是由买受人拍卖后自行承担，这个费用还是要考虑的。

购买拍卖房屋要注意哪些问题？

(一)在解产权的处理等方面是否存在缺陷。要核实所购房屋是否具备全部产权和转让不动产的各项条件；同时，还需要知道房屋产权的使用年限.面积和税费情况。

(二)实地考察计划购买的房地产，除了了解房屋的建筑面积.户型.房屋布局.朝向是否合适，水、电、气配套是否齐全。住宅结构.外观有没有问题，物业管理水平和周边环境.交通状况是否理想，更重要的是查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修资金等等。

(三)房屋内的附属设施，如某些家具.家用电器等，应说明这些附件与拍卖房产的关系。

需由专业的拍卖机构来办理。当然是房产拍卖时，也有需要当事人注意的问题。一般情况下，破产或欠债时，法院方面扣押财产后，将该财产按法律程序拍卖。